開發(fā)商違反宣傳手冊等宣傳資料做出的承諾，需要承擔責任嗎？
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更新日期：2020-05-29 03:56:00
來源：北京奕明律師事務所
王先生于2004年11月購買了某小區(qū)的商品房。購房前，開發(fā)商曾在售樓宣傳手冊中明確承諾，落成后的小區(qū)中央將建有開放式的大型噴泉，同時在其售樓沙盤中亦展示了造型優(yōu)美的噴泉景觀。被該景觀所吸引，王先生決定購房，但他入住后發(fā)現(xiàn)噴泉一直未開工建設。
2007年8月，開發(fā)商在小區(qū)中央施工，物業(yè)公司掛出了所謂的“抽象設計雕塑”設計圖，并稱該雕塑為小區(qū)中央景觀。這一方案隨即遭到了小區(qū)業(yè)主的強烈反對。
王先生認為，開發(fā)商的行為嚴重違反了其售樓時對業(yè)主的承諾，應當承擔相應的法律責任，因此請求法院判令開發(fā)商立即停止建設雕塑的施工行為，同時履行承諾，按規(guī)劃和樓書中表明的“噴水池”方案在小區(qū)中心修建噴泉。
開發(fā)商認為，小區(qū)噴泉只是一個設想，并非與王先生所簽訂的《商品房買賣合同》中的購房條款，不具有要約的法律效力；同時，售樓宣傳資料中所載內(nèi)容是“中央將建有噴水池之設計或相似之特式”，此內(nèi)容表述是要約邀請且不具有明確、具體的特征，不能成為合同條款的一部分；另外，在小區(qū)中央所建彩色雕塑亦是與噴水池相似之特式，故對王先生所提出的訴訟請求不予認可。
【經(jīng)典案例】
法院認為，王先生與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。開發(fā)商在售樓時，在其宣傳材料中向王先生明示將在小區(qū)建有噴水池，此系開發(fā)商對業(yè)主明確、具體、確定的意思表示，構成要約。即使未在合同中載明亦應視為合同的一部分，對開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商未按約在小區(qū)中央建設噴水池應當承擔違約責任。最終，法院作出判決：在2009年5月1日前，開發(fā)商將建在小區(qū)的彩色雕塑改建為具有噴水功能的建筑。
【案例結果】
提示一，開發(fā)商的售樓廣告、宣傳資料，一般屬于要約邀請，開發(fā)商并不需要履行其中約定和承諾，但如果在廣告或資料中，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對房屋買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，則應當視為要約，該說明和允諾對開發(fā)商具有約束力，即使未寫入合同，開發(fā)商也需要像購房合同其他條款一樣實際履行。那么如何區(qū)分要約和要約邀請呢？
所謂要約，是《合同法》中的一個定義，指希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。開發(fā)商在售房廣告中對房地產(chǎn)項目具體而確定的表述即構成要約，例如在本案中，開發(fā)商在售樓廣告、沙盤中都明顯展示了小區(qū)中央造型優(yōu)美的噴泉，這就是一種非常具體、確定的對于房屋相關設施的說明和允諾，屬于要約，即使未寫入合同，開發(fā)商也需要實際履行。再比如開發(fā)商在售樓廣告中類似“30%綠化率、2萬平方米綠化帶、一梯兩戶”等確定性的表述，也構成要約。
而要約邀請則是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。商家寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等都屬于要約邀請，但值得注意的是，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
提示二，開發(fā)商在售房廣告、宣傳資料里過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設施進行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應視為合同內(nèi)容。有些開發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤的設計方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒有經(jīng)過規(guī)劃等有關行政主管部門批準，那么開發(fā)商可能就構成虛假宣傳。如果購房者支付了房款后，預售合同出現(xiàn)變更，購房者的購房利益就有可能得不到保證。
【風險提示】
要訣一，開發(fā)商在售房廣告、宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定的，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未寫入合同，也構成合同條款。
在被開發(fā)商“高大上”的樓盤廣告所吸引時，購房者應當擦亮眼睛，查看這些廣告是否屬于具體、確定的說明和允諾。如果開發(fā)商在廣告中明確展現(xiàn)了這些說明和允諾，那么可以要求其將相關內(nèi)容寫入購房合同中。收房時，購房者也可查驗開發(fā)商是否兌現(xiàn)了售樓廣告和宣傳資料中的說明和承諾。
要訣二，開發(fā)商在售房廣告、宣傳資料里過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設施進行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應視為合同內(nèi)容，但如果因此造成購房人損失的，購房人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及《民通意見》第86條規(guī)定，由開發(fā)商承擔締約過失的損害賠償責任。
而如果是正常的商業(yè)吹噓，沒有明確具體的質量指標，則不承擔民事責任。正常的商業(yè)吹噓具有不確定和模糊的特點，例如“您購房的首選”，“百年難遇理想居所”等類似的表述，這樣的表述都不構成要約，開發(fā)商無需對此承擔責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》
第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。
第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：
（一）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；
（二）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（四）預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；
（五）權屬有爭議的；
（六）違反國家有關規(guī)定建設的；
（七）不符合工程質量標準，經(jīng)驗收不合格的；
（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
第六條 房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下事項：
（一）開發(fā)企業(yè)名稱；
（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；
（三）預售或者銷售許可證書號。
廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。
第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。
第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。
第九條 房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
