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更新日期：2019-06-14 18:20:00

來源：北京奕明律師事務所

 

 

現如今,在各種政策齊發(fā)控制房價快速上漲的大環(huán)境下，依然存在很多逆市上揚的特殊房價，比如學區(qū)房，一間破爛不堪、一覽無余的小平房因為處在重點學校的劃片內，價格甚至能高出其他地段房子的一倍都多，買房人為的就是能夠把戶口遷入，將來孩子能上好的學校。但是在二手房交易過程中，買賣雙方因為戶口遷移而產生的問題卻屢見不鮮。

 

 

案情簡介

李某2015年經中介撮合從王某處購買了一處房屋，后2018年李某又將此房屋賣給張某，在與張某簽訂的購房合同中約定了李某應于房屋過戶后3個月內將原房屋上的戶口遷出，并約定了違約金5萬元。房屋過戶后，李某及時將自己戶口遷出，但此時張某經過查詢發(fā)現此房屋上還有王某的戶口，故找到李某，要求其履行遷出戶口的義務，否則將向李某索要合同約定的違約金。此時李某方知王某當初將房屋過戶后并未將戶口遷出，而李某和王某之間的房屋買賣合同中也約定了戶口遷出的違約金條款。后李某找到王某要求其遷出戶口時，王某以各種理由推脫，拒不遷出。李某無奈，委托我們代理起訴王某。

 

案情分析

根據《中華人民共和國合同法》及房地產相關法律法規(guī)，賣房人不履行交付房屋的義務，買房人可以通過訴訟的方式最終獲得房屋的所有權并獲得賠償，而“遷出戶口”卻不屬于人民法院的受理范圍，因為戶口登記屬行政許可行為，公安機關和賣房人是此行政許可的兩方當事人，買房人既不是此行政行為的當事人，也不是行政法意義上的有訴權的相關人，故買房人不具備起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟權利，對應到此案即李某起訴王某遷出戶口的法院是不會受理的。

此時李某的利益應該如何保障呢?此案中李某在向王某購買房屋時雖然未想到這點，但是所幸使用的是中介機構的格式合同，而合同中約定了戶口遷出條款，據此李某雖然不可以起訴王某遷出戶口，但是可以根據合同約定的條款起訴王某，要求其承擔未遷出戶口的違約責任，支付違約金。不過也不是所有約定了違約金條款的就一定能得到法院的支持，還需要當事人提供因此給自己造成實際損失的證據。本案中因為李某后來賣房的時候與張某也簽訂了違約金條款，并且張某已經向李某進行主張，故可以作為李某實際損失的證據進行提交，法官會根據兩次買賣各自的違約金數額約定進行裁量，將李某的損失降到最低。此案因為王某一直聲稱無法收到傳票，已經通過公告的形式進行了傳票的送達，將于近日在法院開庭。

由此可知，雖然法律沒有支持買房人請求強制戶口遷走的規(guī)定，但如果在合同約定了賣方戶口遷出的違約責任及違約金，也能最大限度的減少買房人的損失，是一種不得已的保護手段。

 

 

律師建議

為避免該類糾紛，一方面，賣房人應攜房屋產權證前往相應戶籍管理部門核實房屋的戶籍登記情況，并如實告知買方;另一方面，買方也應積極要求賣方提供戶籍登記情況，不可輕信賣方及中介的口頭承諾。