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【房地產(chǎn)】購房人購房時需要確認開發(fā)商是否取得土地使用權證、工程規(guī)劃許可證等證件嗎？

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更新日期：2020-06-23 10:07:00

來源：北京奕明律師事務所








【經(jīng)典案例】


某開發(fā)商規(guī)劃建造一小區(qū)，在未取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證的情況下，就要求和購房者簽定購房合同，并在購房合同中不允許附加任何條款。不少購房者都是聽聞該樓盤價格便宜，未查驗開發(fā)商上述證件，就匆忙與開發(fā)商簽訂合同，并交納了首付款。后來，購房者們聽其他業(yè)主說起此小區(qū)開發(fā)商未取得相關證件，樓盤甚至還未開工，才意識到大家的權利很難得到保證，于是決定集體維權。








【案例結果】


業(yè)主可到人民法院提起訴訟，要求確認合同無效，并退還房款。








【風險提示】


提示一：未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等證件，開發(fā)商建造房屋屬于非法，即使建造完成，也屬于違法建筑。

任何一個樓盤項目都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序。這些程序之間有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續(xù)，后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成。未取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，也就無法取得土地使用權證，建造的工程也就屬于違法建筑。

提示二，購買未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證中任一證件的房屋，購房者可能無法取得房屋，更無法辦理房產(chǎn)證。

建設業(yè)主在預售商品房時應持有國有土地使用權證，未取得國有土地使用權證的預售項目，不僅有可能辦不了國土證，而且辦不了房產(chǎn)證。開發(fā)商也必須取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，未取得前者即意味著項目未獲得批準，未取得后者則表明不允許開工建設，未取得此兩證而建造的房屋禁止買賣，購房者可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。








【操作要訣】



要訣一，簽訂購房合同前查驗開發(fā)商的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。

本案中開發(fā)商的做法違反了國家建設部的有關規(guī)定，而且也無法保證購房者預交款的安全。購房者簽訂購房合同前，應當查驗國有土地使用權證，以獲知所購商品房建設項目的土地是出讓還是劃撥，依照規(guī)定商品房用地必須是出讓。購房者還應當查驗建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證，確認五證齊全后再簽訂購房合同。

要訣二，購買未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等證件的商品房，可提起訴訟要求退房款。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第七條，開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證件，如果未取得并提交這些證件，也就意味著開發(fā)商沒有預售資格，其預售行為是無效的，與購房者簽訂的購房合同也必然無效，購房者可到人民法院提起訴訟，要求確認購房合同無效，并退還房款。









【權益法則】


《城市商品房預售管理辦法》
第七條 開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：


（一）商品房預售許可申請表；




（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；




（三）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；




（四）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；


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