張某于2006年入住小區(qū)，并與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同約定物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方每月1.35元。2007年初，張某向物業(yè)公司預(yù)先交納了2007年上半年的物業(yè)服務(wù)費672.3元。該物業(yè)公司在提供服務(wù)期間，存在不能嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同履行相應(yīng)職責(zé)的現(xiàn)象，致使小區(qū)臟亂現(xiàn)象嚴(yán)重。后張某以物業(yè)公司未能提供合同約定的標(biāo)準(zhǔn)相符的物業(yè)服務(wù)為由，拒絕交納2007年7月之后的物業(yè)費，物業(yè)公司遂起訴至法院要求處理。試問張某是否可以以物業(yè)服務(wù)存有瑕疵抗辯物業(yè)服務(wù)費的支付？
張某是否可以物業(yè)服務(wù)存有瑕疵為由，抗辯物業(yè)服務(wù)費的支付，需要看物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同是否符合約定，或者張某是否有其他正當(dāng)理由。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間相互享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)來源于雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。我國《合同法》第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！贝怂^同時履行抗辯權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人中，業(yè)主負(fù)有支付物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是典型的雙務(wù)合同。再者，業(yè)主交納物業(yè)費、享受服務(wù)與物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)、收取費用，是同時存在的，無法進(jìn)行明確的先后區(qū)分，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)適用《合同法》同時履行抗辯權(quán)的規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！庇纱丝芍?，業(yè)主拒交物業(yè)費需有“正當(dāng)理由”，此處的“正當(dāng)理由”也可理解為前述《合同法》中的“對方履行債務(wù)不符合約定”，即物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同中的約定。本案中，物業(yè)公司雖然未嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)，但是尚不足以認(rèn)定為根本違約，業(yè)主張某無權(quán)以此為由拒交物業(yè)費，但是鑒于物業(yè)公司確實存在違約的行為，可適當(dāng)減少張某所應(yīng)交納的物業(yè)費是較為合理的。雙方可以就分歧進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可至人民法院通過訴訟解決糾紛。
本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，律師周曉潔
