已被瀏覽948次

更新日期：2019-06-14 18:26:00

來源：北京奕明律師事務(wù)所

案情介紹

房價上漲|賣家突然反悔

2016年8月4日，秦某與劉某簽訂房屋買賣合同，向劉某出售北京市某小區(qū)房屋一套。但是在之后的合同履行過程中，因秦某見房屋市場價格上漲，故拒絕將房屋出售給劉某且要求解除合同。

劉某在與秦某協(xié)商未果后，將秦某訴至法院，請求判令秦某繼續(xù)履行房屋買賣合同，并且根據(jù)涉案合同的約定“出賣人若出現(xiàn)下列情形之一的，出賣人構(gòu)成根本違約，且買受人有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：...(4)拒絕將該房屋出售給買受人或者擅自提高房屋價格的...。出賣人出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，出賣人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價款的20%向買受人支付違約金”，劉某依據(jù)上述違約條款的約定一并向法院主張要求秦某承擔(dān)房屋總價款20%的違約金。

法院裁判結(jié)果

法院認為，劉某與秦某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。雙方約定簽訂合同起175日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，但在2016年9月底通知秦某辦理相關(guān)過戶手續(xù)時，秦某未予配合，現(xiàn)劉某要求秦某配合辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，于法有據(jù)，法院予以支持。

秦某一方雖有違約，但劉某并未以此為由主張解除合同，故其依據(jù)涉案合同根本違約條款的約定要求秦某支付房屋總價款20%的違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

辦案隨筆：

法院在判決中已確認秦某的行為構(gòu)成違約，根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，那么法院因何說“劉某并未以此為由主張解除合同，故其依據(jù)根本違約條款要求秦某支付房屋總價款20%的違約金缺乏依據(jù)”，為何適用該違約條款的前提是解除合同呢?也就是說劉某只能擇其一：選擇解除涉案合同，要求秦某承擔(dān)根本違約的責(zé)任，或是選擇繼續(xù)履行涉案合同，但無權(quán)要求適用涉案合同中關(guān)于根本違約的條款。

筆者認為，無論是依據(jù)《合同法》第一百一十四條，還是適用上述違約條款，顯然解除合同并非是承擔(dān)違約責(zé)任的前提，只要發(fā)生了約定的違約情形，違約方均應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)文義解釋，該違約條款賦予了守約方兩項權(quán)利：一是合同解除權(quán)，二是違約金請求權(quán)。既然是權(quán)利，那么權(quán)利主體可以選擇行使權(quán)利或者放棄權(quán)利，在權(quán)利主體放棄行使合同解除權(quán)后，也不影響其行使違約金請求權(quán)，更不影響違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

在司法實踐中，基于對《合同法》第一百一十四條規(guī)定之片面理解，往往忽視違約金的約定當(dāng)與違約行為的類型及程度保持協(xié)調(diào)一致這一適用法律前提，也不會考慮違約的類型區(qū)分。

關(guān)于違約金的約定通常有以下四種類型：一是瑕疵情形之違約金;二是延期履行情形之違約金;三是履行不能情形之違約金;四是拒絕履行(并以訴訟要求強制履行)情形之違約金。

在日常的合同中往往只是簡單約定，一方不履行合同，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。在這種情況下，如出現(xiàn)繼續(xù)履行請求權(quán)與違約金請求權(quán)并存的局面，由于這時兩項請求權(quán)實際指向的對象是相同或者相當(dāng)?shù)模手荒苡墒丶s方選擇一種主張，而不能兼得。而本案約定的是出賣人“拒絕將該房屋出售給買受人”構(gòu)成根本違約，“出賣人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價款的20%向買受人支付違約金”，“且買受人有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同”， 上述約定可以理解為雙方對于因拒絕履行所生損害賠償額之預(yù)定。在這種情況下，如發(fā)生拒絕履行，守約方便可同時享有履行請求權(quán)和違約金請求權(quán)。因為這時，兩項請求權(quán)指向的對象并不相同，故可同時主張，并行不悖。跳脫對法條的片面理解，從案件實際情況和涉案合同約定的具體情形出發(fā)，才是對法律規(guī)定的正確解讀。