顧某入住某嘉城小區(qū)3年，因為房屋位于整棟樓的頂層，顧某從入住第一年開始，發(fā)現(xiàn)每逢下雨，房屋就漏水，夏季暴雨時屋頂滲水非常嚴重，地板、墻體都有不同程度損壞，并且情況越來越嚴重。顧某一直跟物業(yè)公司協(xié)調此事，物業(yè)公司卻一再推脫，認為是開發(fā)商的責任。顧某也因此一直拒絕向其交納物業(yè)服務費，并以房屋質量有缺陷、物業(yè)公司疏于管理而造成損害發(fā)生為由，將開發(fā)商和物業(yè)公司告上法庭。試問，業(yè)主是否可以以房屋質量缺陷為由拒絕支付物業(yè)服務費，房屋質量缺陷到底是開發(fā)商還是物業(yè)公司的責任？
本案中顧某的房屋質量缺陷，到底該追究開發(fā)商還是物業(yè)公司的責任，需要區(qū)分不同情況。一般來說，如果物業(yè)公司未盡到管理義務，如沒有及時疏通排水管道、清理積水等，因而導致房屋漏水的，應該追究物業(yè)公司的責任；而經有關部門鑒定，房屋本身就存在質量問題的，則應追究開發(fā)商的責任。如果不存在物業(yè)公司未盡管理義務、形成根本違約的情況，單純是房屋質量存在問題，顧某不應當以此為由拒絕支付物業(yè)服務費。房屋質量問題與物業(yè)服務問題分屬兩個不同范疇，不應當混為一談。只要業(yè)主接受了物業(yè)服務公司提供的物業(yè)服務，就應當向物業(yè)服務公司支付物業(yè)服務費。而房屋質量存在的問題，則應區(qū)分不同的情況，如果質量問題比較輕微，業(yè)主可以和開發(fā)商協(xié)商補救辦法或索取經濟補償；如果房屋質量問題嚴重，則可以和開發(fā)商協(xié)商解除購房合同，而在此期間，業(yè)主都應當正常向物業(yè)服務公司交納物業(yè)服務費?！段飿I(yè)管理條例》第三十一條：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。”
本文作者系北京市奕明律師事務所主任律師涂志，律師周曉潔
