【房地產(chǎn)】“不擔風險”的土地合作開發(fā)，你真的了解嗎？
已被瀏覽次
更新日期：2020-07-14 12:26:00
來源：北京奕明律師事務所
房地產(chǎn)開發(fā)領域中存在這樣一種情況，一方擁有土地使用權并希望通過開發(fā)土地獲得收益，但是受于自身原因限制，比如沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質、資金不足或者專業(yè)能力不夠，無法獨自完成開發(fā)，因此需要尋找合作對象進行共同開發(fā)。但在實踐中由于雙方簽訂的合作協(xié)議不符合土地合作開發(fā)“一方出地、一方出錢，共享利潤、共擔風險”的特征，使得雙方雖然簽訂的是《合作開發(fā)協(xié)議》，但實際上只能認定為《土地使用權轉讓協(xié)議》。近期我們所就接到這樣一起案件。
案情簡介：
A公司擁有某地塊的土地使用權，與B公司簽訂了《合作協(xié)議》及一系列補充協(xié)議，并且共同出資成立了C公司開發(fā)房地產(chǎn)，這些協(xié)議及C公司章程的內容主要有以下幾點：1、A公司與B公司合作開發(fā)某地塊，雙方共同成立一個房地產(chǎn)發(fā)開公司C，A公司以其擁有的土地使用權做為出資入股，B公司實際出資入股；2、A公司按固定標準收取土地收益，不參與項目經(jīng)營、不承擔項目虧損；3、A公司收取土地固定收益后應無條件將公司股權無償轉讓給B公司。協(xié)議簽訂后，A公司經(jīng)過政府的批準將土地使用權轉移給C公司，B公司出資開發(fā)并支付A公司土地固定收益。后A公司以B公司不按協(xié)議約定進行開發(fā)及支付土地收益為由起訴，要求解除與B公司簽訂的《合作協(xié)議》并返還土地。
辦案隨筆：
我所代理的是被告，即B公司，本協(xié)議是否存在約定或法定解除的情形，A公司是否有權要求B公司返還土地，要理清本案的爭議焦點，首先要對雙方簽訂的《合作協(xié)議》性質進行認定。根據(jù)最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》24條的規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”這條規(guī)定明確對名為合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議、實為土地使用權轉讓協(xié)議的認定作出了明確規(guī)定。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔風險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應當具備的三大法律特征。
本案中因為雙方明確約定了A公司不承擔經(jīng)營風險只收取固定收益，不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議的法律要件，故雖雙方簽訂的名為《合作協(xié)議》，實際應認定為《土地使用權轉讓協(xié)議》，在此基礎上對雙方的權利義務、履行情況及違約責任進行判定，才能找到本案的突破口。
