涉案房屋的會所是開發(fā)商在規(guī)劃建設(shè)涉案小區(qū)時，基于給小區(qū)業(yè)主提供便利、吸引購房者、提升小區(qū)形象定位、提高房價等目的與住宅房屋一起規(guī)劃建造的。對會所房屋的性質(zhì)、所有權(quán)、使用、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租等內(nèi)容均在開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售合同》中做出了明確約定，且該合同文本也在建設(shè)規(guī)劃委員會進(jìn)行了備案，是合法有效的合同。由此可以認(rèn)為，開發(fā)商作為涉案會所房屋的原始所有權(quán)人，在建造并出售涉案的小區(qū)房屋時已經(jīng)對自身擁有的會所房屋所有權(quán)做出了限制。但是此種限制，應(yīng)該認(rèn)定僅是一種合同債權(quán)還是基于物權(quán)之上的權(quán)益呢？

首先，我們要正確理解債的概念。債是按照合同約定或者法律規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生特定權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，享有權(quán)利的是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的是債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同約定或者法律規(guī)定履行義務(wù)。債的原因主要是兩種，合同之債和法定之債，本案顯然屬于合同之債。小區(qū)開發(fā)商與購房者確實通過簽訂《房屋預(yù)售合同》的方式對小區(qū)業(yè)主使用會所進(jìn)行了約定，約定內(nèi)容是開發(fā)商享有會所的所有權(quán)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)以一定的優(yōu)惠價格辦理會籍使用會所，開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租會所時，應(yīng)該保證小區(qū)業(yè)主對會所的正常使用權(quán)益。所以，從此角度來看，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商在簽訂購房合同時，業(yè)主與開發(fā)商之間就已經(jīng)形成了基于合同之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)開發(fā)商違約無法履行或者保證業(yè)主對會所的使用權(quán)益時，則對小區(qū)業(yè)主負(fù)有違約責(zé)任。此種責(zé)任在前期小區(qū)業(yè)主起訴開發(fā)商時，已經(jīng)由法院的生效判決所確認(rèn)，業(yè)主也獲得了相應(yīng)的賠償。

在進(jìn)一步思考小區(qū)業(yè)主在購買房屋后獲得的對會所的使用權(quán)益的性質(zhì)，仍然存在一個問題，即小區(qū)開發(fā)商在出售會所房屋時固然有基于《房屋預(yù)售合同》而對業(yè)主負(fù)有的保證會所正常使用的合同義務(wù)，但是會所房屋的繼受人是否負(fù)有對業(yè)主提供會所服務(wù)的義務(wù)呢？

涉案小區(qū)是一個高檔住宅小區(qū)，由兩棟樓和連接兩棟樓之間的大廳組成，大廳通往兩側(cè)單元樓的通道兩邊和大廳的內(nèi)部是會所所在的位置，一樓大廳的正門是通往小區(qū)內(nèi)部的主要通道，會所房屋就在業(yè)主進(jìn)入單元門的必經(jīng)之路上，會所所在位置與小區(qū)居民生活聯(lián)系非常緊密。從小區(qū)的安全、舒適度等角度考慮，會所所在的位置都是不適合做其他商業(yè)用途的，況且開發(fā)商在出售小區(qū)樓盤時做出了相應(yīng)的許可，筆者認(rèn)為，會所房屋的繼受人應(yīng)該承擔(dān)繼續(xù)按照會所用途進(jìn)行利用的義務(wù)。那么這種法律關(guān)系的來源應(yīng)該是什么？會所房屋的不特定繼受人與小區(qū)業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系，亦不存在其他基于法定原因的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果認(rèn)為小區(qū)業(yè)主享受會所服務(wù)的權(quán)利擁有對抗不特定對象的效力，那么此種權(quán)利至少應(yīng)該是物權(quán)中的一種。

物權(quán)的種類可以分為有自物權(quán)和他物權(quán)，或者完全物權(quán)和定限物權(quán)等內(nèi)容。開發(fā)商在與小區(qū)業(yè)主簽訂的《房屋預(yù)售合同》中約定，會所房屋的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租會所房屋都必須保證業(yè)主對會所的正常使用，開發(fā)商提供會所的起始時間，會所內(nèi)包含的具體服務(wù)內(nèi)容。從這種角度看，小區(qū)業(yè)主對會所的權(quán)益內(nèi)容是否可以認(rèn)為是他物權(quán)、定限物權(quán)的一種？

他物權(quán)的概念是指在他人所有之物上所設(shè)立或成立的物權(quán)，他物權(quán)派生于所有權(quán)，可以根據(jù)法律規(guī)定設(shè)立或者當(dāng)事人之間的約定設(shè)立。他物權(quán)對應(yīng)的是自物權(quán)，是根據(jù)物權(quán)標(biāo)的物是誰所有來劃分。定限物權(quán)是當(dāng)事人通過法律規(guī)定或者合同約定的范圍內(nèi)對標(biāo)的物進(jìn)行支配，是對所有權(quán)行使的限制，定限物權(quán)對應(yīng)于完全物權(quán)，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)利人對標(biāo)的物的支配范圍。他物權(quán)和定限物權(quán)的種類有擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的履行為目的而設(shè)立的一種他物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容指向的是特定財產(chǎn)的交換價值。顯然，小區(qū)業(yè)主對會所享有的使用權(quán)并不是會所的交換價值，而是一種對便利性服務(wù)的利用的權(quán)益，此種權(quán)益對業(yè)主來說應(yīng)該是一種利用價值。

用益物權(quán)的概念是指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。從定義來看，用益物權(quán)似乎較為符合業(yè)主對會所享有的使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)的種類有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、地役權(quán)等內(nèi)容。對建筑物使用的權(quán)利法律并沒有明確指向的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)制。這樣來看，小區(qū)業(yè)主基于購買小區(qū)房屋從開發(fā)商處獲得的享受會所服務(wù)的權(quán)利豈不成了法律無法規(guī)制的真空地帶？筆者認(rèn)為當(dāng)然不妥。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一片繁榮，開發(fā)商在營銷推廣過程中也是想盡了辦法。為小區(qū)規(guī)劃建造會所、購物中心、休閑廣場、運動中心等均是開發(fā)商為了擴(kuò)大對購房者吸引力采取的辦法。有些開發(fā)商在房屋建好銷售完以后，能按照約定提供規(guī)劃的配套服務(wù)；有些開發(fā)商在房屋建好以后，采用出租的辦法也能繼續(xù)提供這部分服務(wù)；大部分的情況其實是開發(fā)商在經(jīng)營一段時間以后因為經(jīng)營效益不好，轉(zhuǎn)而將這些配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓給了第三人。第三人在取得配套房屋的所有權(quán)以后，卻并不一定會按照開發(fā)商的規(guī)劃進(jìn)行使用和經(jīng)營。在這種情況下，由于一些小區(qū)房屋業(yè)主在購房時簽訂的購房合同中并沒有約定或者約定不明確，往往面臨著權(quán)利受到侵害卻無法維權(quán)的狀況。筆者認(rèn)為，這種情況，如果將其歸入地役權(quán)的范圍進(jìn)行規(guī)制，則可以通過《物權(quán)法》的角度來保障小區(qū)業(yè)主的權(quán)利。

《物權(quán)法》中關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定是，地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)以提高自己不動產(chǎn)的效益。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。供役地及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。本文所涉案例當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)以后，在其規(guī)劃設(shè)計、售樓宣傳公告材料、《房屋預(yù)售許可合同》中，均明示其將為小區(qū)建造會所設(shè)施，消費者購買該小區(qū)房屋可以獲得使用會所、享受會所服務(wù)的便利生活條件?！斗课蓊A(yù)售許可合同》中對會所的開始使用時間，開發(fā)商保障業(yè)主對會所的正常使用等內(nèi)容均有明確的約定。

我國實行“房地一體主義”的原則，開發(fā)商在出售建造的房屋時，需要一并轉(zhuǎn)讓其取得的國有土地使用權(quán)即建設(shè)用地使用權(quán)。本案中，會所所在的地塊并不在小區(qū)公攤面積中，開發(fā)商也在其與購房者的《房屋預(yù)售合同》中約定，會所的所有權(quán)歸其所有，那么會所所在地塊使用權(quán)和會所房屋均為開發(fā)商所有，會所的規(guī)劃和建筑均是開發(fā)商為銷售其建造的小區(qū)房屋額外為購房者提供的服務(wù)，旨在提高購房者購買其房屋的意愿。開發(fā)商也通過在與購房者簽訂的《房屋預(yù)售許可合同》中將提供會所的內(nèi)容明確進(jìn)行了約定。由此筆者認(rèn)為，開發(fā)商為小區(qū)規(guī)劃建設(shè)會所實際是為購買小區(qū)房屋的業(yè)主在開發(fā)商享有的建設(shè)用地使有權(quán)上設(shè)立的地役權(quán)。開發(fā)商承擔(dān)的是依約定功能、面積、用途等內(nèi)容建造附屬建筑的義務(wù)，且可以采用出租或自營等方式獲得收益，業(yè)主則有權(quán)通過購買該小區(qū)房屋獲得使用或享受附屬設(shè)施服務(wù)的權(quán)利。