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更新日期：2020-03-03 17:16:00

來(lái)源：北京奕明律師事務(wù)所

 基于疫情的影響，特別是疫情的擴(kuò)大與蔓延，各地政府出臺(tái)了系列防控措施，且隨著疫情發(fā)展日愈嚴(yán)厲情況之下，疫情可能對(duì)傳統(tǒng)的餐飲、娛樂(lè)、服裝零售等線下店鋪的經(jīng)營(yíng)者影響也會(huì)越來(lái)越大、持續(xù)時(shí)間會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)。因此，經(jīng)營(yíng)者在網(wǎng)絡(luò)上減免房租的呼聲越來(lái)越高，紛紛要求減免房租，自有物業(yè)的，如果是按揭購(gòu)置，可能還會(huì)涉及到房貸還款等壓力。

    如何平衡疫情期間租賃雙方的權(quán)益，奕明團(tuán)隊(duì)從四個(gè)方面與大家分享。

    1、疫情下，根據(jù)政府的通知、要求、命令關(guān)停的，承租人可否主張停業(yè)期間的租金減免？

    2020年2月10日，全國(guó)人大、北京市等地政府，通過(guò)會(huì)議、通知等形式在發(fā)布疫情的同時(shí)，提出了對(duì)對(duì)非生活必需的娛樂(lè)室等公共場(chǎng)所采取包括但不限于關(guān)閉等疫情防控措施。該等通知、要求、命令屬雙方不能預(yù)見之事件，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。

    根據(jù)《合同法》第212條“租賃合同為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第216條“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”的規(guī)定，承租人的主要義務(wù)是支付租金，即為租賃房屋的使用權(quán)、收益權(quán)支付對(duì)價(jià)；而出租人的主要義務(wù)即為交付確保租賃安全和用途的房屋。

    據(jù)此，從合同權(quán)利義務(wù)的角度看，疫情下政府關(guān)停通知、要求、命令等，如果構(gòu)成不可抗力，根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，事實(shí)上不可抗力是導(dǎo)致出租人不能履行合同主要義務(wù)（即向承租人提供可正常經(jīng)營(yíng)使用的房屋）的主要原因，承租人基于出租人不能履行合同而主張租金的減免，出租人盡管可以以不可抗力予以無(wú)責(zé)抗辯，但是承租人的減免要求應(yīng)予支持和保護(hù)。

    2、疫情下，政府的疫情防控措施，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)業(yè)收入大幅度下滑、負(fù)擔(dān)過(guò)重，壓力過(guò)大等要求減免房租或解除合同？    如前所述，如果政府并未發(fā)布通知、要求、命令等關(guān)停企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，就不能認(rèn)定出租方未能履行合同主要義務(wù)，那么根據(jù)《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)合同法）若干問(wèn)題的解釋（二）》的規(guī)定，應(yīng)該屬于情勢(shì)變遷情形。

    因此，出現(xiàn)疫情下的“客流量明顯減少、銷售明顯降低”等情勢(shì)變遷情形，如果要求承租人繼續(xù)履行租賃合同，那么對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)明顯是不公平甚至是不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。故法律允許承租人根據(jù)公平原則適當(dāng)減少租金的支付即變更合同，或者解除合同。

    關(guān)于減少租金而變更合同方面，需考慮承租人經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，確定疫情是否會(huì)對(duì)租賃合同履行產(chǎn)生的實(shí)際影響，綜合判斷是需要全部免除、部分免除，還是不予免除。

    至于承租人以疫情防控導(dǎo)致收益下降要求解除合同的，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。我們認(rèn)為，只要政府并沒有強(qiáng)制關(guān)停的，那么應(yīng)該理解為疫情防控對(duì)租賃合同造成影響尚未達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，故承租人無(wú)權(quán)據(jù)此要求解除合同。

    上述理解，可以并應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》和《九民紀(jì)要》第48條有關(guān)公平原則，公平原則是對(duì)雙方租賃合同雙方當(dāng)事人的公平，而不是對(duì)一方當(dāng)事人的寬容，否則就是實(shí)質(zhì)的不公平。因此，在分配風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任時(shí)，應(yīng)考慮影響合同履行的各方因素以及主體地位，適當(dāng)向承租人傾斜的原則。

    總之，對(duì)于這種情況下的房租減免和合同解除問(wèn)題，出于承租人天然弱勢(shì)地位的現(xiàn)實(shí)，情勢(shì)變遷司法審查嚴(yán)格的制度，敬請(qǐng)承租人在提出申請(qǐng)、收集證據(jù)、掌握政策等方面，步步為贏，特別是在這種疫情結(jié)束以后一般都會(huì)有相關(guān)司法解釋、審判傾向、主流精神出臺(tái)的背景下，從司法審判服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的角度贏得洽商和談判的勝利，不到萬(wàn)不得已不要輕易通過(guò)訴訟解決。

    3.疫情期間，出租人可否以承租人未按約定支付租金解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任？

    對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)該從兩個(gè)方面看，一是違約事實(shí)發(fā)生在疫情前、中、后？二是違約行為是否疫情導(dǎo)致？

    如果承租人拖欠的租金系疫情發(fā)生前，那么該等違約行為與疫情不可抗力或者情勢(shì)變遷有任何關(guān)系，承租人的拖欠行為構(gòu)成違約，如果出租人催告仍不履行，出租人可以解除合同。

    如果承租人拖欠的租金系疫情發(fā)生后，或者說(shuō)拖欠時(shí)間跨越了疫情過(guò)程，那么這種拖欠既可能是不可抗力造成減免，也可能基于情勢(shì)變遷事由發(fā)生租金的變更，因此該等拖欠行為不構(gòu)成違約，出租人更不能據(jù)此解除合同。

    無(wú)論屬于那種情形，參照《九民紀(jì)要》關(guān)于“輕微違約不可解除合同”的規(guī)定，在疫情期間出租人行使催告權(quán)、違約追究權(quán)甚至合同解除權(quán)，都是不理智的，特別是解除權(quán)很有可能被認(rèn)定為輕微違約行為而不支持合同的解除。從合理性的角度看，一方面該時(shí)期可能房屋出租是供大于求的市場(chǎng)；二是給社會(huì)、給政府添堵，也是一種極其沒有人文關(guān)懷的。因此，建議在疫情期間慎用出租房的上述權(quán)利。

    4.疫情下，購(gòu)房按揭貸款人可否申請(qǐng)還款延期？

    2020年2月1日，中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局五部委發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，對(duì)于因疫情住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的四類人群，應(yīng)當(dāng)在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限，且在疫情期間發(fā)生的逾期還款不納入征信失信記錄。

    由此可見，結(jié)合目前國(guó)家的大政方針政策，我們認(rèn)為除了上述四種人員可以申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款申請(qǐng)延期還款之外，其他有證據(jù)表明疫情造成還款困難的貸款人，只要提出延期還款，一般會(huì)獲準(zhǔn)批準(zhǔn)，但是切記提前申請(qǐng)！