已被瀏覽次

更新日期：2020-03-03 17:17:00

來(lái)源：北京奕明律師事務(wù)所

   房屋租賃，是特許經(jīng)營(yíng)模式下相對(duì)比較大的管理與經(jīng)營(yíng)成本，特許人租賃房屋開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，加盟商租賃商鋪從事銷(xiāo)售活動(dòng)，哪怕是自有物業(yè)，房屋的使用費(fèi)也必然是必要的經(jīng)營(yíng)或者管理費(fèi)用。因此，在疫情下研究房租（含房屋使用費(fèi)，下同）的減免問(wèn)題，是所有經(jīng)營(yíng)者關(guān)心的話(huà)題。

    鑒于此，奕明團(tuán)隊(duì)從辦公用房和商鋪用房?jī)蓚€(gè)性質(zhì)，對(duì)于減免的必要性、必然性和可行性進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，希望能為特許經(jīng)營(yíng)的需求者提供借鑒。

    一、房租減、免的依據(jù)：

    1、《合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”。

    2、最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?6條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

    3、《民法典（草案）》第533條“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同”

    4、（現(xiàn)已失效，借鑒使用）最高人民法院于2003年6月11日印發(fā)的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法[2003]72號(hào)）第3條第（三）項(xiàng)“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門(mén)為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理”

    5、其他國(guó)家、各地方人民政府在疫情期間出臺(tái)的相關(guān)政策、地方性法規(guī)、命令等

    二、減、免依據(jù)的解讀

    上述所有法律、法規(guī)、政策、司法解釋等的規(guī)定可以看出，在實(shí)施、請(qǐng)求減免主張時(shí)，基于疫情的因素必須同時(shí)具備幾個(gè)條件：

    1、疫情的相關(guān)規(guī)定、情形可能導(dǎo)致合同履行不能或者履行發(fā)生困難。

    基于不可抗力的法律規(guī)定，比如疫情期間地方政府指定的封城令、禁止令等，導(dǎo)致類(lèi)似于商場(chǎng)中的餐飲因?yàn)閷儆谌壕坌越?jīng)營(yíng)而不得不中止經(jīng)營(yíng)行為和活動(dòng)，那么從租賃合同中出租方“應(yīng)當(dāng)提供可以保障承租人開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”義務(wù)的層面，出租方、承租人均是不能也不可能違背有關(guān)命令從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，這種情況顯然屬于政府的行為導(dǎo)致出租房不能履行合法交付房屋的行為，承租人有權(quán)利要求減免房租。

    但是如果房租僅僅只是作為辦公場(chǎng)所使用，由于疫情并沒(méi)有限制企業(yè)的復(fù)工、開(kāi)工，該等命令可能不會(huì)導(dǎo)致辦公場(chǎng)所的正常使用，因此不能免除承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房租責(zé)任，最多是在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少房租的繳納。

    2、疫情的相關(guān)規(guī)定、情形是無(wú)法克服的困難。

    不可抗力的第二個(gè)關(guān)鍵詞是“是否可以克服”，因此基于租賃合同的變更或終止、中止履行應(yīng)該以疫情帶來(lái)的困難是不是屬于可以克服的？比如快遞公司承租的商鋪，在疫情其實(shí)，國(guó)家、政府作出了各種保障措施保證快遞公司的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡管他們的經(jīng)營(yíng)行為時(shí)候在給社會(huì)、國(guó)家做貢獻(xiàn)，但是國(guó)家給其保障的經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有影響到租賃合同的目的實(shí)現(xiàn)，疫情是他們完全可以克服的困難，因此這種情況之下的困難屬于典型的不可抗力之外的情形，不能因疫情減免租金。

    三、房租減、免的標(biāo)準(zhǔn)

    從上述法律、司法解釋層面，以及司法實(shí)踐的判例中，我們還沒(méi)有形成一個(gè)確定的、完整的房租減免的計(jì)算方式，被統(tǒng)一認(rèn)可的法定標(biāo)準(zhǔn)是《合同法》第117條第一款規(guī)定的“根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”。對(duì)此，實(shí)踐中通常采取的是公平和誠(chéng)實(shí)信用基本原則

    2003 年非典疫情時(shí)期，有法院認(rèn)定非典疫情屬于不可抗力，全部或部分減免了疫情期間承租方的租金；其他判例有的是減免 50%，有的是免除停業(yè)期間的全部租金，有的是酌情減免。對(duì)此，法院享有較大的自由裁量權(quán)，但是我們認(rèn)為公平合理的計(jì)算方式與標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有兩種：

    1、辦公場(chǎng)所，國(guó)家規(guī)定正常上班時(shí)間與疫情期間決定延期期限內(nèi)的租金，應(yīng)予免除租金；各種命令導(dǎo)致不能正常工作期間，如居家隔離但可以線(xiàn)上工作（屬于不可抗力中的可以克服困難）時(shí)期，應(yīng)予減交租金。

    2、商鋪性質(zhì)的租金，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的規(guī)定、倡議作為標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；沒(méi)有規(guī)定或者倡議的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商鋪所在地的正常經(jīng)營(yíng)秩序恢復(fù)時(shí)間予以減免。

    四、房租減、免的步驟

    1、依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策等，確定房租減、免性質(zhì)、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；

    2、提供相關(guān)證據(jù)，提出減、免主張或請(qǐng)求，征求出租人的意見(jiàn)，并在誠(chéng)實(shí)信用、彼此妥協(xié)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行友好協(xié)商；

    3、設(shè)計(jì)、收集、保留與減免租金主張的事實(shí)和法律依據(jù)、憑證、證據(jù)備存。

    4、如能達(dá)成一致，簽署相關(guān)減免協(xié)議或者由出租房單方出具減免確認(rèn)；如果不能達(dá)成一致，承租方一方面以通知、函告等方式主張權(quán)利，另一方面研判繼續(xù)履行或者終止合同的后果，并依據(jù)研判確定解除合同還是寫(xiě)上變更合同決定，告知出租房，降低和減少損失。

    友情提示：

    1、租賃合同的解除，在中國(guó)司法實(shí)踐中一直是承租人處于優(yōu)勢(shì)地位，承租人應(yīng)該充分利用上述地位處理租賃合同中的有關(guān)事項(xiàng)。

    2、疫情是非常、敏感時(shí)期，涉及租金的減免申請(qǐng)可以趁熱提出，但是涉及租金減免的決定，應(yīng)該冷處理，待疫情結(jié)束以后依據(jù)適時(shí)出臺(tái)的政策法規(guī)合情合理處置。