要訣一

《建筑法》明確將工程竣工驗(yàn)收合格作為房屋交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，住宅小區(qū)工程必須取得建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等部門共同出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》方可交付使用，否則應(yīng)視為不符合交付條件。”《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》將規(guī)劃驗(yàn)收明確為竣工驗(yàn)收的前置程序，且作出了強(qiáng)制性規(guī)定，由于竣工驗(yàn)收合格是商品房交付的必要條件，故根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》應(yīng)當(dāng)為商品房交付的必要條件。同時(shí)，根據(jù)《消防法》等，商品房交付也必須通過消防等部門的驗(yàn)收。商品房竣工驗(yàn)收結(jié)果集中體現(xiàn)在《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》中。根據(jù)建設(shè)部制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》通常包括以下三部分內(nèi)容：

1、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、工程面積、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱；

2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；

3、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：

《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)，購房者都應(yīng)當(dāng)拒絕接收房屋，否則將面臨風(fēng)險(xiǎn)。但是，《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》只是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收報(bào)告，并不能證明該建筑物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有質(zhì)量問題，主管單位可以收回備案表，責(zé)令建設(shè)單位按要求進(jìn)行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗(yàn)收。購房者也應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房買賣合同的約定，來確認(rèn)開發(fā)商交付的房屋是否符合合同中約定的交付條件。

要訣二

購房者收到交付房屋通知單后的操作步驟及如何驗(yàn)房。商品房的交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中與房屋質(zhì)量相關(guān)的約定就極為關(guān)鍵。驗(yàn)房主要包括以下幾方面：

1、查驗(yàn)開發(fā)商的相關(guān)文件資料：包括《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、面積實(shí)測表、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)），其中《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》上應(yīng)包含前述12項(xiàng)內(nèi)容，即工程各項(xiàng)驗(yàn)收均已通過的證明內(nèi)容；

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