案例：劉先生家住“太陽雨小區(qū)”，近來他和許多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)感到不滿意，物業(yè)公司的物業(yè)收費高昂，且從未公示過物業(yè)服務(wù)費，劉先生和業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)費款項有異議已久，試問，小區(qū)物業(yè)公司收取的物業(yè)服務(wù)費是否應(yīng)該公示？物業(yè)公司的管理成本是否可以隨意設(shè)定？如果管理費用收大于支，業(yè)主是否可以請求降低物業(yè)服務(wù)費用？如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本不滿意或者有異議，應(yīng)當如何救濟？
解析：建設(shè)部和國家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》第八條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示?！?/section>根據(jù)建設(shè)部和國家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收取，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》第九條規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式?！痹趯嵭邪芍频那闆r下，無論盈虧，都由物業(yè)公司承擔，在實行酬金制的情況下，如果管理費用收大于支，業(yè)主可以享有結(jié)余，但并不能請求降低物業(yè)服務(wù)費。《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》第十二條規(guī)定：“……物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)?！庇纱耍飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本不滿意或者有異議，可直接或通過業(yè)主委員會向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持?！比绻麡I(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司有擅自擴大收費范圍、提供收費標準、重復(fù)收費等違規(guī)情況的，還可以起訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔退賠等法律責(zé)任。
本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，律師周曉潔
