案例：月景灣小區(qū)位于某國家旅游度假區(qū)，小區(qū)中央有一大片綠地。去年10月的一天，開發(fā)商卻將這塊綠地鏟掉，要建娛樂會所。沒了綠地，業(yè)主們不僅沒地方散步了，小區(qū)里的沙土也多了，大家都非常不滿。業(yè)主們認為，這些公共綠地的所有權(quán)是屬于全體業(yè)主的，而開發(fā)商在業(yè)主不知情的情況下將其鏟掉，用來建設(shè)娛樂會所，嚴重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。試問，小區(qū)的公共面積該如何開發(fā)使用，應(yīng)當按照什么樣的程序？業(yè)主委員會是否可以決定，收取的費用應(yīng)該如何管理？
解析：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)的公共綠地毫無疑問是屬于業(yè)主共有的，因此本案中開發(fā)商將綠地鏟掉，建設(shè)娛樂會所的做法嚴重侵害了業(yè)主們的合法權(quán)益。1．公共分攤面積：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室（不包括人防工程部分）、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整套建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
2．未計人公共分攤面積的公共部分：天臺、飄臺、泳池、架空層、外立墻面等；
其中，第一部分記載在《房屋產(chǎn)權(quán)證》中，將直接影響商品房價格；第二部分雖不計入房屋建筑面積中，但其造價已計入商品房銷售成本，其產(chǎn)權(quán)由全體業(yè)主共同享有；第三部分的使用權(quán)為全體業(yè)主共同享有。按照《物業(yè)服務(wù)條例》第五十五條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！睋?jù)此可知，物業(yè)的公共面積部分可以有償對外服務(wù)，所獲得的收益應(yīng)當主要用于補充專項維修基金，也可以召開業(yè)主大會，由業(yè)主們共同商討、決定如何使用。
本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，律師周曉潔
