案例：周某最近購買了一套商品房，根據(jù)土地房屋測(cè)量所《房產(chǎn)面積預(yù)售測(cè)算報(bào)告書》，計(jì)算公攤面積時(shí)，小區(qū)公共設(shè)備用房（應(yīng)為車庫、物業(yè)用房等）為多棟服務(wù)，未作本棟樓分?jǐn)偯娣e，報(bào)告載明該用房產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)業(yè)主共有。但在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，開發(fā)商提供格式附加合同稱，車庫及物管用房等未納入公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，其有權(quán)租售、不經(jīng)業(yè)主同意改變用途等。試問公共設(shè)備用房未作公攤，其產(chǎn)權(quán)究竟是屬于業(yè)主還是開發(fā)商？物業(yè)的哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e部分？物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于公共部分的面積負(fù)有哪些管理職能？是否可以有償對(duì)外提供服務(wù)？收取的費(fèi)用應(yīng)該如何管理？是否可以沖抵或者減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取？
解析：本案中為多棟服務(wù)小區(qū)公共設(shè)備用房（應(yīng)為車庫、物業(yè)用房等）不應(yīng)當(dāng)納入公攤面積，但其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。俗稱的物業(yè)公攤面積，即《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（下稱《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》）中規(guī)定的共有建筑面積，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻 (包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室，車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?；無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/section>一般來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)負(fù)著對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的職責(zé)，這其中主要是對(duì)公共部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！睋?jù)此可知，物業(yè)的公共面積部分可以有償對(duì)外服務(wù)，所獲得的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主們共同商討、決定如何使用。
本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，律師周曉潔
