自2011年1月起，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司未經(jīng)欣苑小區(qū)業(yè)主同意，擅自將地下一層分隔成40余間小房屋出租，并將地下一層的設(shè)備層部分所分布的電氣電表以及燃?xì)?、水管、消防等管線用裝修物包裹起來(lái)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將開(kāi)發(fā)商及小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司一并訴至法院，稱地下一層系業(yè)主房屋的公攤面積和共同共有面積，在使用功能上屬設(shè)備層、自行車存放處及物業(yè)辦公用房區(qū)域，要求依據(jù)《物權(quán)法》收回業(yè)主的共有和共同管理權(quán)。試問(wèn)：什么是共有管理權(quán)？當(dāng)共有管理權(quán)與個(gè)人所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，如何適用法律？
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/section>《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，律師周曉潔
