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【房地產(chǎn)】買(mǎi)受人簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等并交納定金后，還可以索要定金嗎？

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更新日期：2020-07-07 03:49:00

來(lái)源：北京奕明律師事務(wù)所





【經(jīng)典案例】 




2013年3月15日，廖女士與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)合同，約定購(gòu)買(mǎi)江南風(fēng)小區(qū)7號(hào)樓一套商品房。認(rèn)購(gòu)合同中約定，房屋建筑面積為105.8平方米，未對(duì)公攤面積作出說(shuō)明。合同還約定廖女士在簽訂認(rèn)購(gòu)合同的同時(shí)交納2萬(wàn)元的定金，并在簽訂合同之日起的一個(gè)月內(nèi)交付首期房款230000元，余款辦理銀行按揭貸款。該認(rèn)購(gòu)合同中還對(duì)住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單約定，涵蓋了外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚衛(wèi)地面墻面、門(mén)窗等交付標(biāo)準(zhǔn)，并約定了電話線、有線電視預(yù)留口、水電暖燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的安裝及費(fèi)用承擔(dān)。雙方對(duì)房屋交付日期，以及其他事項(xiàng)未作約定。合同簽訂當(dāng)天，廖女士交納了2萬(wàn)元定金，并于當(dāng)月交付了首期房款230000萬(wàn)元。

2013年6月20日，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證，但房屋在組織驗(yàn)收時(shí)被認(rèn)定為采光不合格，樓間距過(guò)小。到實(shí)地查看之后，廖女士決定不再購(gòu)買(mǎi)該房屋，并起訴要求退還定金和購(gòu)房款。





【案例結(jié)果】 




開(kāi)發(fā)商預(yù)期違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，廖女士可以要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，并雙倍返還定金。






【風(fēng)險(xiǎn)提示】 




提示一、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同或訂購(gòu)書(shū)后，如果因?yàn)樽约旱脑虿辉冈儋?gòu)買(mǎi)該房屋，則無(wú)法退回定金。如果因開(kāi)發(fā)商違約等導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者可以要求雙倍返還定金。
所謂房屋預(yù)售合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)是購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，先期簽訂的預(yù)約合同，其作用主要是促成正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般應(yīng)當(dāng)在辦妥房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后，取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等的同時(shí)會(huì)約定交定金。
有些購(gòu)房者在看房時(shí)被豪華樣板間、眼花繚亂的售房廣告所吸引，架不住售樓小姐的游說(shuō)，當(dāng)場(chǎng)簽下訂購(gòu)書(shū)，并交納幾萬(wàn)元不等的定金?；丶抑螅?jīng)過(guò)理智考慮才發(fā)現(xiàn)，所預(yù)訂的房屋有很多缺點(diǎn)，比如距離市區(qū)太遠(yuǎn)、交通不便等。在這樣的情況下，不少人萌生退意，希望主動(dòng)解除訂購(gòu)協(xié)議。但是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，購(gòu)房者簽訂訂購(gòu)協(xié)議、認(rèn)購(gòu)書(shū)等之后，因自己一方原因不愿再購(gòu)買(mǎi)房屋的，屬于單方面違約，定金是不予退還的。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者則可以要求其雙倍返還定金，或者適用違約金條款，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

提示二、商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂合同一般情況下屬于獨(dú)立于商品房購(gòu)買(mǎi)合同而存在的合同，其具有單獨(dú)效力。但如果商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂合同具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且出賣(mài)人已按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：“（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！彼?，如果商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂合同具備上述內(nèi)容，且出賣(mài)人已按照約定收受購(gòu)房款的，該合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。





【操作要訣】 




要訣一，簽訂商品房預(yù)訂合同之后、正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，如果因?yàn)橘?gòu)房者單方面原因，如感覺(jué)該樓盤(pán)位置偏遠(yuǎn)、配套不健全等決定不再購(gòu)買(mǎi)該房屋，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金不予返還的不利后果；如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，如樓盤(pán)驗(yàn)收不通過(guò)等，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂和履行的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂合同前，應(yīng)當(dāng)了解單方面違約可能造成的后果，理智考慮后再?zèng)Q定是否簽訂合同、交納定金；簽訂預(yù)訂合同之后，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注樓盤(pán)動(dòng)向，一旦發(fā)生諸如樓盤(pán)驗(yàn)收不通過(guò)、無(wú)法辦理預(yù)售許可證等情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)簽訂和履行的實(shí)際后果，這種情況下可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。

要訣二，如果購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)訂合同的內(nèi)容非常詳盡，已經(jīng)達(dá)到了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，那么該預(yù)訂合同應(yīng)被視為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同的效力將不再僅僅是一份從合同，而是對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商均具有正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的主合同，雙方均應(yīng)積極履行，一旦發(fā)生違約情況，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。





【權(quán)益法則】 




《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》
第十六條 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

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