【房地產(chǎn)】農(nóng)家院投資有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)需謹(jǐn)慎
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更新日期：2020-07-23 02:26:00
來(lái)源：北京奕明律師事務(wù)所
近年來(lái)，隨著生活水平的提高，人們更加注重原生態(tài)，向往返璞歸真，不少“城里人”都想到郊區(qū)買(mǎi)個(gè)農(nóng)家小院，閑暇時(shí)間去度個(gè)周末，種種菜、養(yǎng)養(yǎng)花、釣釣魚(yú)，回歸大自然。有不少城郊的村民看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)，在自家的宅基地蓋上幾個(gè)小院，吸引了不少“城里人”前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。用在市里買(mǎi)個(gè)幾平米小房子都不夠的錢(qián)就能買(mǎi)一個(gè)屬于自己的小院，不僅能度假養(yǎng)生，還能當(dāng)成投資將來(lái)賺上一筆，確實(shí)一個(gè)兩全其美的好事情。殊不知購(gòu)買(mǎi)這種小院存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一不小心就會(huì)房錢(qián)兩空。
案情簡(jiǎn)介
張某與付某于2002年1月13日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定由付某將位于北京市房山區(qū)某地住宅及庭院共計(jì)0.33畝出賣(mài)給張某。張某購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了多次翻建、改建、擴(kuò)建。
后因房屋所在地拆遷，拆遷單位于2016年10月向張某公布了《房山區(qū)長(zhǎng)某地集體土地宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償和定向安置實(shí)施方案》，張某于2016年10月12日簽署了《房山區(qū)某地集體土地宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償和定向安置協(xié)議》，并于2016年12月22日將房屋移交給拆遷單位，拆遷單位隨即將房屋拆除。
之后，付某以其與原告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效為由，惡意阻止拆遷單位向張某支付房屋拆遷安置補(bǔ)償款。付某通過(guò)法院起訴，以張某作為城鎮(zhèn)居民無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋為由請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，法院通過(guò)審理支持了付某的訴訟請(qǐng)求，判決張某與付某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
法理解讀
通常，我們會(huì)認(rèn)為合同雙方在簽訂合同的時(shí)候只要雙方意思表示真實(shí)、自愿，沒(méi)有明顯違反法律規(guī)定，合同即為有效。但是往往會(huì)忽略合同內(nèi)容是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定不僅僅限于是否屬于明顯違法，比如簽訂買(mǎi)賣(mài)毒品的合同。本案中買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物--農(nóng)家院，看似不屬于毒品這一類(lèi)違法物品，但是房屋（宅基地）作為一類(lèi)特殊的物品，有它自己特定的法律規(guī)定，如果當(dāng)事人的合同違反了這個(gè)規(guī)定，合同同樣是無(wú)效的。
我國(guó)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)系集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，是與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系的，只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉试S對(duì)外轉(zhuǎn)讓。本案中張某作為城鎮(zhèn)居民，不具備購(gòu)買(mǎi)涉案房屋（宅基地）的權(quán)利，故依照法律，此《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》屬無(wú)效合同。
權(quán)利救濟(jì)
合同被判定無(wú)效，是否就意味著張某多年對(duì)小院的占有和投資翻建就打了水漂呢？
根據(jù)北京市高院于2004年12月15日下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》及2006年9月14日形成的《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》之相關(guān)規(guī)定：“此類(lèi)案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡；對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償”。
目前張某正以此為理由起訴付某賠償因其原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效所造成的損失，本案由本所律師代理，案件正在審理過(guò)程中。
分析點(diǎn)評(píng)
本案中，作為房屋出賣(mài)人付某在看到之前所出賣(mài)的房屋因?yàn)椴疬w產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)利益后，見(jiàn)利忘義，企圖通過(guò)訴訟確認(rèn)合同無(wú)效的方式達(dá)到搶占拆遷補(bǔ)償款的目的，顯然是違背了市場(chǎng)交易的誠(chéng)實(shí)信用原則和社會(huì)道德評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但是因?yàn)樯姘负贤拇_違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，最終還是被法院判定無(wú)效。由此可見(jiàn)，在購(gòu)買(mǎi)一些特定商品的時(shí)候，比如本案中的“小院”，因?yàn)樯唐繁旧淼奶厥鈱傩裕赡軙?huì)導(dǎo)致合同的無(wú)效，造成投資者的經(jīng)濟(jì)損失。所以，再此提醒廣大讀者對(duì)于投資或者購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)還是要慎之又慎，謹(jǐn)防出現(xiàn)錢(qián)物兩空的情況。
