一、案情介紹

2012年11月12日，原告周X、俞X(買受人)與被告XX房產(chǎn)公司(出賣人)簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：買受人購買的商品房為預售商品房(住宅，余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號)，商品房房款合計5162730元，買受人按其他方式按期付款；出賣人應當在2012年12月31日前，將符合各項條件的商品房交付買受人使用，并約定了遲延交付房屋的違約責任，后原告另簽《同意書》，其內(nèi)容為“本人承諾愿意在2013年6月30日之前將余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號作為XX房產(chǎn)公司工程部辦公用房使用......”將涉案房屋的交付時間推遲到2013年07月01日。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并且約定了遲延辦證的違約責任。還約定了：若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等。

該案判決確定：2013年3月9日，被告登記取得悅龍灣X幢X號的房屋所有權(quán)證(初始登記)；2013年3月25日，被告取得余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號的土地使用權(quán)(土地使用權(quán)分割登記)。二原告依照合同約定將房屋價款5162730元已全部支付給被告。被告遲延交付房屋的事實，對原告已構(gòu)成根本違約(此處不做詳細陳述)。

原告俞X、周X認為被告XX房產(chǎn)公司應當承擔逾期交房和逾期交付房產(chǎn)證、土地證的兩項違約責任；被告認為被告已經(jīng)于2013年3月9日取得涉案房屋所有權(quán)證，于2013年3月25日取得土地使用權(quán)證，上述均屬于合同約定2013年3月31日之前，即使認定被告逾期交房，也應按合同約定在被告承擔了逾期交房的違約責任后，逾期交付房屋權(quán)屬證書的時間相應順延。

二、爭議焦點

三、裁判結(jié)果

1、被告XX房產(chǎn)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告周X、俞X交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號房屋；

2、被告XX房產(chǎn)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告周X、俞X交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(即被告XX房產(chǎn)公司辦理余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號房屋的轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)，辦理過戶所需應當由買方繳納的稅費由原告周X、俞X承擔)；

3、被告XX房產(chǎn)公司按原告周X、俞X已付購房款5162730元從2013年7月1日起按日萬分之二向原告方支付逾期交房違約金至實際交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，違約金為191021．01元)；

4、被告XX房產(chǎn)公司按原告周X、俞X已付購房款5162730元從2013年4月1日起按日萬分之三向原告方支付逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金至本判決生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，違約金為425925．23元)；

5、駁回原告周X、俞X的其他訴訟請求。

四、案例分析

首先，《商品房買賣合同》中載明：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，該內(nèi)容明確被告應當于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，并交付給原告，而不能理解為被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用權(quán)證書》、《房屋所有權(quán)證》的初始登記，否則無法確定原告何時才能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書 (即：將房產(chǎn)從被告公司轉(zhuǎn)移登記過戶至原告?zhèn)€人名下)，現(xiàn)被告已逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書，顯然與此相悖，被告亦未提供證據(jù)證明系可歸責于原告的原因?qū)е掠馄诮桓斗康禺a(chǎn)權(quán)屬證書，故被告應當承擔遲延交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約責任。

其次，依照合同約定，被告負有按時交付房屋與按時交付權(quán)屬證書的義務?，F(xiàn)被告以合同中的條款“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由，認為即使認定被告逾期交房，那么逾期交付房屋權(quán)屬證書時間亦應當相應的順延。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。該合同條款其內(nèi)容顯然置原告的利益于不顧，導致其權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了被告按時交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務，應當認定為無效的格式條款，故被告不能因為雙方有此條款的約定而免除其逾期交付權(quán)屬證書的違約責任。

五、筆者認為

合同本應是締約雙方在自愿、公平的前提下訂立的協(xié)議，但我國現(xiàn)實中的房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商為了方便快捷，通常提供《商品房買賣合同》的格式版本，合同內(nèi)容已事先擬定完畢，買方通常只能同意而無協(xié)商的余地。因而無論是締約雙方的自愿性，還是對合同條款內(nèi)容的協(xié)商性，以及由無法協(xié)商性導致的內(nèi)容不公平性，使得買受人處于不利地位。因而為了平衡締約雙方的權(quán)利義務，我國合同法對于格式合同的提供方附加了特定義務，例如提請注意義務、說明義務。一般而言房屋買賣合同會有兩個節(jié)點，即：交房和辦證，所以一般會分別約定違約責任的承擔，而本案中亦不例外，但卻有不同，賣方提供的格式版本中約定，如果賣方承擔了逾期交房的違約責任后，辦證的時間是向后推遲的。那么問題是這種約定是否有效？要回答這一問題，首先要給該約定定性，即該約定是屬于免除或限制其責任的條款，還是屬于免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的條款；其次，選定之后，兩種不同的界定，會適用不同的規(guī)則，前者沒有盡到提請注意義務和按要求進行說明的義務，則導致該條款可撤銷，而后者直接導致無效。筆者認為，本案中的“如果賣方承擔了逾期交房的違約責任后，辦證的時間向后推遲”的約定無法同時滿足免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的程度和條件，因而僅屬于免除或限制其責任的條款。由此，如果履行合同法規(guī)定的特定附加義務，則應是有效的，沒有履行特定附加義務，則可歸屬于可撤銷條款。盡管撤銷與無效均會導致出賣方不能援引該約定免責的法律后果，但畢竟二者的適用規(guī)則并不相同，因而不能混淆。